不動產登記基礎政策解讀！你想問的都在這

       1、什么是不動產和不動產登記？

       不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

       2、不動產登記的主要內容有哪些？

       不動產登記的內容是不動產權利歸屬和其他法定事項，包括：

       (1)不動產的自然屬性。如：面積、空間、用途等。

       (2)不動產權利歸屬。如：權利人是誰，權利來源是什么，以及權利的期限等。

       (3)不動產權利的變化情況。如變更了權利人等。

       3、不動產登記包括哪些類型？

       不動產登記的類型包括：不動產首次登記、變更登記、轉移登記以及注銷登記；其他特殊登記類型包括更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

       不動產首次登記，主要是指不動產權利的第一次記載于不動產登記簿，如實踐中的總登記和初始登記。

       變更登記，主要針對不動產權利人的姓名或者不動產坐落等發(fā)生變化的情形。

       轉移登記，主要針對不動產權屬發(fā)生轉移的，如買賣、繼承、贈與、以不動產作價入股等，這是最為普遍的一種登記類型。

       注銷登記，是指因不動產權利的消滅等而進行的登記。

       更正登記，一般是指登記機構根據(jù)當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的行為。

       異議登記，是指登記機構將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產登記簿的行為。

       預告登記，是為保全一項以將來發(fā)生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。

查封登記，是指不動產登記機構根據(jù)人民法院等提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封的情況在不動產登記簿上加以記載的行為。

       4、 依申請登記的不動產登記程序包括哪些環(huán)節(jié)？

       根據(jù)國土資源部《不動產登記操作規(guī)范》（試行）的規(guī)定，依申請登記的不動產登記程序主要包括以下五個環(huán)節(jié)：

       第一，申請。不動產登記申請是不動產申請人向不動產登記機構提出的進行登記的請求，是開始不動產登記程序的第一個環(huán)節(jié)。通常情況下，當事人不申請，登記機構不得辦理登記。

       第二，受理。受理是登記機構對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理的過程實際上相當于初步審查，例如，申請人提交的材料是否齊全，申請材料上的內容與申請登記的事項是否相符，申請形式是否符合法定要求，申請材料的內容之間是否相互對應等。

       第三，審核。不動產登記機構受理登記申請人的登記申請后，需要對申請登記的事項進行進一步審核，最終作出予以登記或者不予登記的決定。

       第四，登簿。登簿是指不動產登記機構對符合登記條件的登記事項在登記簿中予以記載的行為。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)，登記事項記載于不動產登記簿時，標志著登記程序完成。

       第五，發(fā)證。發(fā)證是指登記程序完成后，依法向符合條件的申請人核發(fā)不動產權證書或登記證明。

       5、不動產登記的辦理時限是多少？

       《不動產登記暫行條例》規(guī)定自受理登記申請之日起30個工作日內辦結，法律另有規(guī)定的除外。需要注意的是，審查時限并不包括公告的時間，也就是說，有的不動產登記類型如果需要公告的，其公告的時間是不計算在30個工作日之內的。孝感市本級在全面優(yōu)化辦事流程的基礎上，將不動產登記的辦結時限縮短至首次登記、轉移登記、預告登記、抵押登記等3個工作日，注銷登記、查封登記即時辦結。

       6、不動產登記必須由雙方共同申請嗎?

       不動產登記申請應當以共同申請為基本原則，以單方申請為例外。共同申請是不動產登記申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產生物權變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。對于因此產生的不動產登記，如果當事人不共同申請，登記機構就無法完整了解當事人的真實意思，也就無法保證登記結果的正確性。

       另外，條例也規(guī)定了一些可以由當事人單方申請的情況：第一類是尚未登記的不動產首次申請登記的情形；第二類是繼承，接受遺贈取得不動產權利的情形；第三類是經過國家公權力確認導致物權變動的情形，包括司法行為、仲裁行為和政府行政行為；第四類是權利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記的情形；第五類是不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的情形；第六類是申請更正登記和異議登記的情形；第七類是法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。這屬于兜底性的規(guī)定，涵蓋了其他可以由當事人單方申請的情形。

       7、什么時候可以撤回不動產登記申請?

       登記機構將登記事項記載于不動產登記簿之前的這段時間里，申請人可以撤回登記申請。登簿之后，不動產物權就已經成立，是不能撤回不動產登記申請的。

       8、房屋買賣合同生效，房屋所有權就自動轉移了嗎？

       房屋買賣合同生效之后的法律效力與辦理不動產登記產生的法律效力是不同的。合同效力的判斷主要依據(jù)《合同法》，合同生效之后，簽訂合同的當事人應當履行合同約定的義務，買方有義務按約定支付價款，賣方有義務協(xié)助買方及時到不動產登記機構辦理轉移登記。但是，買賣合同本身并不能產生物權效力，也就是說，合同生效不等于所有權變動，只有辦理了不動產登記，才產生物權變動的法律效力。

       舉例來講，甲與乙簽訂了房屋買賣合同，約定：甲將自己的一處房屋賣給乙，乙支付一定的價款，雙方在合同上簽字，一式兩份。此時，合同成立并生效，甲有義務與乙到不動產登記部門辦理登記，乙有義務按時足額支付給甲房款，但是該房屋所有權屬仍屬于甲。合同生效后，甲與乙到不動產登記機構辦理登記，將相關事項記載于不動產登記簿，然后，該房屋的所有權從甲轉移到乙，乙成為該房屋的所有權人。

       9、申請登記時需提交哪些材料?

       申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

       ①登記申請書；

       ②申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

       ③相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

       ④不動產界址、空間界限、面積等材料；

       ⑤與他人利害關系的說明材料；

       ⑥法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。

       以新建商品房轉移登記為例，需要提交的材料主要包括：

       ①不動產登記申請表；

       ②申請人身份證明：單位：企業(yè)法人需提供《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》及組織機構代碼證(復印件)；法定代表人或負責人身份證明（復印件）；代理申請的，應當提供授權委托書、代理人身份證明（復印件）；個人： 身份證明（復印件）、婚姻關系狀況證明(復印件)或婚姻狀況承諾書、委托辦理的提供委托人與代理人現(xiàn)場簽訂的授權委托書或授權委托公證書、代理人身份證明（復印件）；限制民事行為能力人和無民事行為能力人必須由其監(jiān)護人代理申請。

       ③不動產權屬證書（或土地使用證及房屋所有權證）；

       ④商品房買賣合同；

       ⑤宗地圖、宗地界址點坐標及房產測繪成果報告；

       ⑥權籍調查表；

       ⑦契稅完稅或者減免稅憑證；

       ⑧其他必要材料。

       10、新證與老證有什么不同?

       新證與老證的區(qū)別，大致可以歸納為四點：一是，證書變了?，F(xiàn)在的證書統(tǒng)一為：《不動產權證書》、《不動產登記證明》。二是，現(xiàn)在的證書上，增加了一個二維碼，作為存儲不動產登記信息的標識。只要掃描證書上的二維碼，就可以立即獲取不動產權證的編號、不動產單元號碼等相關信息。三是，證書上既有土地信息，也有房屋信息，內容比原來得多，更細。比如，新的《不動產權證書》上的圖紙就有兩張，一張是宗地圖，反映的是土地的界址、界線、鄰宗地等信息；另一張是房屋平面圖，反映的是建筑物、構筑物在宗地上的具體位置。

       11、不動產登記后，原有的房屋土地證是否需要更換？

       不需要。不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。不動產統(tǒng)一登記實施后，無論是依法頒發(fā)的新版證書，還是因沒有完成機構和職責整合，不具備頒發(fā)新證書而繼續(xù)頒發(fā)舊證書的，以及條例實施前，有關部門依法頒發(fā)的各類證書，都繼續(xù)有效，新版證書和舊版證書在一段時間內并行有效。等到依法辦理轉移變更登記時，逐步更換為新的不動產登記簿證。

       12、哪些登記類型需要實地查看?

       屬于下列情形的，不動產登記部門應當實地查看：一是房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記。二是在建建筑物抵押權登記。三是因不動產滅失導致的注銷登記。四是不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

       13、誰有權查詢不動產登記資料？

       關于查詢主體，按照《物權法》、《不動產登記暫行條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料；有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。我市各級國土資源部門的不動產登記中心依法免費提供不動產登記信息社會查詢服務

       具體講，下列人員可以查詢相應的不動產信息：

       ①權利人可以查詢、復制不動產登記資料；

       ②因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況；

       ③人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料；

       ④其他有關國家機關執(zhí)行公務依法查詢、復制不動產登記資料、依照本條規(guī)定辦理。

       ⑤涉及國家機密的不動產登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規(guī)定執(zhí)行。

       查詢不動產登記資料應當提交下列材料：

       ①查詢申請書；

       ②申請人、代理人身份證明材料，授權委托書，境外委托人應當提交經過公證或者認證的授權委托書；

       ③利害關系人查詢的，提交存在利害關系的證明材料。

       ④有關國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協(xié)助查詢證明材料、工作人員的工作證。

       14、“小產權房”能否申請不動產登記？

       不動產登記是按照《物權法》的要求，依法保護不動產權利人合法權益的行為，不可能登記不合法的內容。根據(jù)我國現(xiàn)有法律，“小產權房”違反了《土地管理法》有關規(guī)定，從誕生之日起就沒有取得合法的身份，將其納入不動產統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。所以“小產權房”不可能準予登記。近年來，國務院、國土資源部、住建部先后三令五申，明確指出小產權房建設是違法的，不得登記發(fā)證。希望廣大群眾不要購買小產權房，以免財產損失。

來源：孝感市自然資源和規(guī)劃局

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