房貸利率“換錨”今日落地！對樓市有何影響？

??對于老百姓而言，除了關心房價漲跌之外，房貸利率調(diào)整也一直牽動著他們的心。10月8日起，房貸利率正式“換錨”，從以基準利率為基礎轉變?yōu)橐訪PR（貸款市場報價利率）為基礎進行加點。北京地區(qū)多家商業(yè)銀行將在10月8日實行首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點（一個基點等于0.01%），二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點。

       浙江、江蘇、山東、江西、北京等多地發(fā)現(xiàn)，商業(yè)性個人住房貸款利率“換錨”工作正在有條不紊地進行。多位銀行一線分行負責人表示，“換錨”技術性難度不大。目前，對個人住房按揭貸款批貸節(jié)奏、投放節(jié)奏沒有帶來太大影響。

       “已辦理商業(yè)性個人住房貸款的客戶，至少在12月31日前，利率按照原先合同約定執(zhí)行，折扣或上浮都不變。明年1月1日，如銀行政策有變化，也肯定會打電話通知到客戶?！蹦澄还煞葜沏y行網(wǎng)點相關負責人說。

       業(yè)內(nèi)人士分析，從短期看，利率“換錨”對個人房貸影響不大；對商業(yè)銀行而言，凈息差、負債成本、存量貸款定價和負債端穩(wěn)定性等方面可能受影響。

??多家銀行執(zhí)行新定價基準

??10月8日起，個人住房貸款利率政策將發(fā)生新的變化。根據(jù)此前央行所發(fā)布的《關于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。也就是說，房貸利率不再與基準利率掛鉤，而是掛鉤LPR利率，房貸利率“換錨”在即。

??近日從多家商業(yè)銀行相關負責人處了解到，北京地區(qū)轄內(nèi)商業(yè)銀行房貸利率變軌正在穩(wěn)步推進當中。多家銀行表示10月8日將實行首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點的定價基準。

??對購房者影響幾何，升還是降？

       此次調(diào)整之后，房貸利率是上升還是下降？

　　對于這一大家關心的問題，央行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！

　　自2015年10月24日以來，我國個人住房商業(yè)貸款5年及以下的基準利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內(nèi)絕大多數(shù)住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標準。

　　央行新政明確，首套房貸利率應不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低于增加60個基點后的5.45%。對比來看，定價基準轉換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放商業(yè)性首套個人住房貸款利率下限與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當，變化不大。

??那么利率變軌對購房者影響如何？合碩機構首席分析師郭毅向北京商報記者分析稱，如果上述標準落地，北京房貸利率水平雖然有微幅上漲，但這個上漲對于購房者而言其實可以忽略不計。房貸利率與LPR掛鉤后，也更能體現(xiàn)市場導向，后期房貸利率的漲與跌，與房地產(chǎn)市場供需關系直接掛鉤，將由市場來定價。

??一位國有大行房貸部相關人士介紹稱：“9月底時咨詢房貸政策的人確實很多，但即使節(jié)前提交貸款申請，審批下來也在10月8日之后了，因此這筆貸款也是按照LPR加點形成利率，不是此前的基準利率基礎上進行上浮。”而另一位國有大行相關工作人員則向記者提到新的機制并不會那么快實行，“利率并軌目前只是制定了一個標準，還需要一定的過渡期，正常實施也要到2020年1月1日之后了”。

??新的利率變軌并未對購房者產(chǎn)生太多負擔，一位房產(chǎn)中介對記者說道，按照新的機制，房貸利率變動不會太大，對購房者來說每個月房貸也就是多出十幾元錢，沒什么太大影響。

??另一位中介也表示，“政策變動之前北京地區(qū)商業(yè)銀行首套房貸款大多實行的是5.39%的利率，新政下，首套房貸的利率下限為5.4%，而一般購房者貸款都在25年以上，實際上并沒有太大影響，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，北京地區(qū)購房人數(shù)并沒有太大的起伏”。

??例如，以商業(yè)貸款100萬元、25年期限計算，首套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下，每個月月供多出5.94元，利息共多出0.18萬元；等額本金首月多出8.33元，利息共多出0.13萬元，按平均數(shù)計算，相當于每月月供多出4.33元；二套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下，每個月多出12.16元，利息共多出0.36萬元；等額本金首月多出16.67元，利息共多出0.25萬元，按平均數(shù)計算，相當于每月月供多出8.33元。

??值得注意的是，上述測算僅作為參考，因為以往房貸以基準利率為基礎時，在加息降息時，部分購房者會面臨房貸利率重新定價的問題，而在房貸利率以LPR為定價基準時代，也會存在重定價現(xiàn)象。根據(jù)央行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為一年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的LPR。不過，房貸利率加點水平在合同期內(nèi)不會改變，央行明確指出，“加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變”。也就是說，若房貸合同寫有重新定價條款，那么購房者月供有可能會跟隨LPR報價出現(xiàn)波動；反之，房貸利率將會一直維持放貸時的水平。

??樓市今年怎么走

??在發(fā)布LPR機制之初，央行便進行了表態(tài)。8月20日，央行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。央行同時還宣布，按照“因城施策”的原則，各地可以在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。這意味著，未來房貸利率也會跟房價一樣實施“一城一策”，各地區(qū)會因地制宜開展工作。

??9月6日，央行祭出降準“大禮包”，決定于9月16日全面下調(diào)金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司），再額外對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準備金率1個百分點。

??業(yè)內(nèi)分析人士認為，央行降準后，整個房貸市場可貸資金增多，這能夠對沖房貸利率出現(xiàn)小幅上漲所帶來的影響。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產(chǎn)市場調(diào)控依然嚴格。當前房貸利率雖略有上升，但這個上升幅度是可控的，房貸市場仍將以平穩(wěn)為主。

??李萬斌也表示，LPR機制的出臺是為了降低實體經(jīng)濟融資成本、引導資金向小微企業(yè)等傾斜；對于房貸來說，大方向仍然是避免干擾房地產(chǎn)政策的執(zhí)行，即使LPR下行，銀行也會通過改變加點基數(shù)來保證短期內(nèi)房貸利率的基本穩(wěn)定。